Comprar una vivienda sobre plano: garantías y qué revisar
Quien entrega dinero a una promotora antes de que la vivienda esté terminada debe recibir una garantía de esas cantidades (aval o seguro) y, una vez entregada la casa, cuenta con los plazos de responsabilidad de la Ley de Ordenación de la Edificación: un año para acabados, tres para habitabilidad y diez para la estructura.
Garantía de las cantidades entregadas a cuenta
La promotora que cobra importes antes de terminar la obra tiene que garantizarlos mediante un aval bancario o un seguro de caución, y esa garantía debe cubrir la devolución más los intereses si la vivienda no se entrega. Exija verla por escrito antes de pagar la reserva o las primeras cantidades, con la entidad y el número de póliza o aval.
Seguros y plazos tras la entrega
La Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999) distingue tres plazos de responsabilidad desde la recepción de la obra:
- 1 año: defectos de terminación o acabado.
- 3 años: defectos que afecten a la habitabilidad (humedades, aislamiento, instalaciones).
- 10 años: daños en la estructura que comprometan la resistencia y estabilidad. En vivienda, la ley exige un seguro que cubra estos daños.
Documentación que pedir antes de firmar
Pida y revise, preferiblemente con un abogado independiente:
- Licencia de obras y proyecto básico o de ejecución.
- Nota simple del Registro de la Propiedad: titularidad del suelo y cargas.
- Memoria de calidades por escrito, con marcas y materiales, que pasa a formar parte del contrato.
- Aval o seguro de las cantidades entregadas.
- Plazo de entrega y penalización por retraso.
- Certificado de eficiencia energética, obligatorio al vender o alquilar un edificio nuevo.
Contrato de reserva y contrato privado
La reserva debe indicar qué vivienda es, el precio total y qué ocurre con el dinero si no se formaliza la compra. Evite firmar un contrato privado de compraventa sin la garantía de las cantidades entregadas y sin la memoria de calidades adjunta.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tarda una promotora en entregar una vivienda sobre plano?
Lo fija el contrato. Exija una fecha de entrega concreta y la consecuencia de un retraso, en lugar de plazos genéricos.
¿Qué pasa si la obra no se termina?
Con la garantía de cantidades anticipadas, la entidad avalista o aseguradora devuelve lo entregado más intereses legales; por eso conviene verificar que la garantía existe y está vigente.
Fuentes
Actualizado el 2 de noviembre de 2026. Información orientativa, no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal: confirme los datos con un profesional antes de decidir.